20260910 50年住宅ローン、見るべきなのは「月々の返済額」だけではない
住宅ローンを利用してマイホームを持つときに
「月々○○万円なら払えそう」
毎月の返済額だけに目が行ってないでしょうか
最近は、40年、50年という
超長期ローンを組まれる方も増えているようです
その時に大事なことは
「10年後、20年後にローンがいくら残っているのか」です
返済期間を35年から50年に延ばせば、
月々の返済負担は軽くなります
一方で、元金の減り方は遅くなります
さらに考えておきたいのが
家の価値とローン残高の関係です
例えば10年後に、
• 家の価値：3,000万円
• ローン残高：4,000万円
だったら、家を売却しただけではローンを完済できません
※売却時には仲介手数料などの費用もかかりますので
実際にはさらに注意が必要です
50年ローンを組むなら
①毎月いくら返すのか
②10年後・20年後に住宅ローンがいくら残るのか
③その頃、家はいくらくらいで売れそうなのか
(何千万円もする中古住宅が秋田県内で売れるのか)
この3つをセットで考えることも大切です
ただ、
「50年にすれば月々払えるから、この家を買える」
という考え方には注意が必要です
□5,000万円を金利1％で借りたら、どのくらい残る？
例えば
5,000万円を金利1％・元利均等返済・ボーナス返済なし
で借りた場合を考えてみます
返済期間によって、毎月の返済額だけでなく、将来のローン残高も大きく変わります
返済期間、 毎月の返済額、 10年後の残高、 20年後の残高
35年、 約14.1万円、 約3,745万円、 約2,358万円
40年、 約12.6万円、 約3,931万円、 約2,749万円
50年、 約10.6万円、 約4,189万円、 約3,293万円
※5,000万円を年1％、元利均等返済、ボーナス返済なしで計算した概算です
諸費用、税金、保険、繰上返済などは含みません
金利は今後も上がる見込みですね
50年ローンにすると、35年ローンと比べて
毎月の返済額は約3.5万円少なくなります
これは家計にとって大きな違いです
でも、その代わりに、
10年後には約4,189万円
20年後にも約3,293万円
のローンが残っています
ここが、長期ローンを考えるうえで見落としやすいポイントです
「月々○○万円くらいなら払える」
だけではなく、
「20年後に3,000万円、4000万円以上の
住宅ローンが残っていても大丈夫なのか？」
まで考えておく
□「今払える」だけではなく「将来も払えるか」
住宅ローンは、今の家計だけを見るのではなく、
未来の家計まで含めて考えることが大切です
10年後、20年後には、
• 子どもの教育費が増えた
• 夫婦で車を買い替えた
• 給料が思ったほど増えなかった
• 金利が上がった
• 家の価値が下がった
• 転勤などで家を売ることになった
ということも考えられます
特に変動金利の場合は、借入時の金利だけでなく
金利が上昇した場合の返済額や
家計への影響も確認しておきたいところです
金融庁も、近年の住宅ローンについて、
変動金利型貸出の割合や貸出期間の長期化などの商品性の変化が
金融機関の信用リスクに影響する可能性を指摘し
住宅ローン債権の実態把握や
モニタリングの高度化を進めていこうと動き始めています
また、金融機関に対しては
住宅ローン利用者の実態や理解度に応じて
金利リスクについて説明することや
合理的な金利上昇を前提とした返済負担額のシミュレーションを提示するなど
説明体制の充実も求められています
ただし銀行に行くときにはすでに希望の家が頭の中にできていて
これくらいなら支払い続けられると思ってしまい
無理な計画をしてしまうこともあります
だからこそ、
「借りられる金額」と「完済できる金額」は別
と考えておくことが大切です
□住宅ローン以外にかかるお金も忘れずに
住宅ローン以外にも、
• 固定資産税
• 火災保険・地震保険
• 修繕費
• マンションなら管理費・修繕積立金
• 車やスマホ、家電の買い替え
• 教育費
• 老後資金
なども必要です
住宅ローンの返済予定額だけを見て
しかも変動金利で
「今の家賃と同じくらいだから大丈夫」
と判断するのはとても危険です
家を持った後に必要になるお金まで含めて
家計を考える必要があります
大切なのは、
「50年でないと買えない家を買うために50年ローンを使う」のか
それとも、
「50年という長い返済期間を利用して、家計に余裕を残す」のか
という違いです
この2つは、似ているようで大きく違います
□住宅ローンは「今」だけで決めない
「10年後、20年後の自分も、
この住宅ローンを背負い続けて
最後まで遅滞なく完済できるのか？」
というところまで考えてみてください
1人で悩んでいると
突破口が見えてこないこともあります
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今日は定例の税理士さん訪問日でした
エイハウス通帳の写しや出納帳
領収書などをお渡しして
今期の途中経過を確認し８月分迄完了
それではまた
エイハウス田澤妙子
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