20260708　平成10年頃の完了検査はわずか38%!? 中古住宅選びで書類より大切なこと｜注文住宅の新築・一戸建てならおまかせを！秋田･大仙市の工務店、エイハウスの女性社長こと田澤妙子が書くブログ。

20260708　平成10年頃の完了検査はわずか38%!? 中古住宅選びで書類より大切なこと

2026年7月 8日｜17:32

中古住宅を探していて
「検査済証はありません」と説明される物件があった
そんな体験やお話を聞いたことはありませんか？

実は、2000年（平成12年）頃までに建てられた住宅では
家が完成した後の検査済証がないことが
珍しいことではなかった時代があります

国土交通省の資料によると
1998年（平成10年）頃の完了検査受検率
（検査済証交付率）は約38％！

一方、
令和5年度（2023年度）の完了検査受検率
（推計）は99.3%！

この数値の比較からも
当時は多くの建物が完了検査を受けていなかったことが分かります

そのほかにも
住宅瑕疵保険という第三者機関の検査も受けながら
施工をすすないといけないため

「今、家建てるっていえば、そんたに面倒くさいってか」
「昔なそんた検査ななんもねがった」という
ご高齢の方達もいらっしゃるのが分かります

◇なぜ完了検査を受けない住宅が多かったのでしょうか？
当時は現在とは制度や社会状況が大きく異なっていました

① 完了検査を受けなくても実務上の影響が小さかった
建築基準法では完了検査は義務でしたが
受検しなくても実際に厳しい行政対応を受けるケースは多くなかったそうです

そのため、「確認申請が終われば建築は完了」
という考え方が少なからず存在していたようで

お引渡し前でも　「できた部屋にタンスを入れてもいいか？」
と聞かれるご家族がいたことを記憶しています

② 住宅ローンの審査が現在ほど厳しくなかった
現在では検査済証の提出を求める金融機関が一般的ですが
当時は建築確認済証などがあれば
検査済証がなくても融資が行われることもあったそう

その後、現在は法令遵守の強化や
金融機関の審査基準の見直しにより
検査済証の重要性は大きく高まりました

③ 検査体制が現在ほど整っていなかった
1999年に民間の指定確認検査機関制度が始まる以前は
主に自治体が検査を担当していました
住宅着工件数に対して検査体制が十分とはいえず
現在とは状況が大きく異なっていました

誤解してほしくない点としては
当時の検査済証がないからといって
すぐに「違法建築」と決まるわけではありません

当時の法律に基づき適切に建てられた住宅でも
完了検査を受けていなかったケースはあります

一方で、引き渡し後の増築や改築によって
現在の法令に適合しなくなっている建物が含まれている可能性もあり
書類だけでは判断できないこともあります

◇中古住宅を購入する前に確認しておきたいこと

① 将来リフォームするときに困らないか
住み始めて数年後に、水まわりや屋根、外壁、断熱などの
大規模リフォームが必要になることは珍しくありません
確認申請が必要なリフォーム工事では
建築当時の状況を確認する資料（検査済証など）が求められる場合があります

② ローンの利用条件を確認する
検査済証の有無や建築時の資料だけでなく
金融機関の審査で追加資料を求められたり
融資の条件が変わったりする場合があります
事前に金融機関へ相談・確認しておくと安心です

③ 火災保険の加入条件も確認する
建築確認申請の履歴や建築時の資料が確認できない場合には
保険会社から追加資料を求められることがあります
物件所在地を管轄する市区町村で「台帳記載事項証明書
（※当時の建築確認の記録を証明する書類）」を取得できる場合もあります
早めに確認しておくことをおすすめします

◇住宅は「住み続けること」についても考えて計画を

ご相談の中には
「中古住宅を購入してまだ10年も経たないのに、大規模な修繕が必要になった」「中古住宅やそのほかのローンで、リフォームローンが組めない」
というケースもあります

購入時には安く感じても
その後の修繕費の見積や支払いをみると
新築以上の費用がかかってしまうことも珍しくありません

住宅は、購入価格だけではなく、
・何年住む予定なのか
・ローンを何歳で完済するのか
・車やスマホの買い替え時期
・お子さんの進学時期
・修繕費を含めても支払っていける計画になっているのか

ここまでトータルで考えることが大切です

◇長く安心して暮らす住まいという選択
もしこれから何十年も住み続ける家をご検討であれば
将来の修繕費や光熱費まで含めて考えることもおすすめします